又是一个周末，吴光耀拉着地产系一众高管在中环闲逛。地址失效发送任意邮件到 Ltxs Ba@gmail.com 获取最新地址

作为地产商，首先就是要熟悉香港的每一分土地，这是吴光耀一向喜欢在上说的话！

你连香港的地形都不熟悉，怎么能找到机会，

一众参观完正在修建的连卡佛大厦、连卡佛广场之后，来到皇后大道和毕打街叉路。

吴光耀指着一幢矮小的大厦，说道：“焱兵，你认为长实地产应该买下它？”

修焱兵认真的点点，并说道：“老板，我们非买下不可！”

吴光耀回过，看着修焱兵说道：“说说看！”

修焱兵有条不絮的说了起来：“首先，此时的皇后大道像这种矮矮的大厦已经不多了，也就说明，我们的机会越来越少了；

其次，皇后大道已经成为了中环的金融中心，益繁华；老板的地产系虽然大厦众多，但是在皇后大道仅有两幢大厦——长江大厦和光大大厦；更进一步来说，我们在中环比皇后大道地理条件更好的大厦，也只有连卡佛大厦、长实大厦、环球大厦；仅从这一方面来说，我们和置地还有一些差距，那么这个华行就能弥补一下这个差距；

最后，华行之所以叫‘华行’，是有一个掌故的：在20世纪初，港岛中环是洋行的天下，华商想跻身中环无立锥之地。当时，有一位地产商在皇后大道中兴建一座商业办公综合楼，就是现在的华行。这幢楼宇建成后，华商竞相伙承租，欲跻身香港中环。洋一贯自以为高一筹，不屑与华同楼栖身，于是已经付了订金的洋纷纷退租。于是，此大楼变成为华的‘独立王国’，大楼的名称也改叫为‘华行’；不少华从这里发迹，对我们华来说，有一定的影响力。”

吴光耀点点，这些自己也知道！

修焱兵又说道：“这幢大厦和您也有一定的渊源！”

吴光耀好奇的说道：“和我？”

修焱兵点点，笑着说道：“对，想当初你大手一挥，在九龙成立了票易所——九龙会，和‘港岛会’两分天下，华金融士备受鼓舞，于是纷纷打算效仿；可他们实力不够，怕港府找他们麻烦，只能暗地里进行；于是就在这华行悄悄的拉了很多电话线，到后来你应该知道，这家票易所是哪家了！”

吴光耀哈哈一笑，说道：“金银会！”

修焱兵说道：“正是金银会，他们在这里筹备了整整七年，才下定决定和港府摊牌！”

吴光耀最后说道：“那就买下吧！拆掉之后，建一幢漂亮的大厦。现在电脑已经应用到方方面面，我们可以在大厦外面设计电脑控制的灯光秀。一个城市繁华不繁华，就看晚上的灯火亮不亮！”

一众纷纷应是！

似乎想起了什么，吴光耀说道：“焱兵，既然你说起了华行，那么还有一幢大厦，我们也可以改建！”

众纷纷竖起了耳朵，在别的公司或者个眼里，中环的大厦是非常重大的一项投资；

但是大家知道，在老板的眼里，别说一幢大厦，就是十幢大厦一起投资，老板也不会皱个眉；

要知道，此时的中环大厦，哪怕是二十多层的大厦，连同地皮也需要投资上亿港币了。

而长实大厦更是投资了六亿港币，连同地皮在内。

吴光耀继续说道：“香港会所大厦！”

众一听，无不诧异！

香港会所大厦位于遮打道、昃臣道、诺道，三条道路叉的中间，地理条件相当的好；

窥窃香港会所的地产士不知凡几，但无一不是知难而退；

原来，香港会所是一家华商汇集的商会大楼，这幢大楼的东无一不是华中成功的老牌商；

那么想从这些手上‘占便宜’，岂是简单的道理！

所以，就连吴光耀的地产系高管们都感到有难度！

修焱兵犹豫了一下，还是说道：“老板，我会去试一试的！”

吴光耀笑着说道：“不要说试一试，一定要有决心！香港会所大楼毕竟年代久远，我相信这幢大厦的东们，也不愿意待在这样的环境。至于地产商纷纷知难而退，无非有两个原因：第一，他们建造不出靓丽、豪华的大厦；第二，他们舍不得投资，也舍不得让太多的利润给香港会所。”

香港会所大楼既然是华商聚集的会所，那么一定不可能直接卖给地产商，唯一的途径就是合作开发。

地产商出建筑费，香港会所出地皮，这一点可能地产商都知道！

但是，怎么分配利益才是关键！

香港会所的东们，肯定是要求修建靓厦，而靓厦投资自然就会很高；

简单来说，香港会所既要求地产商投资大，又要求地产商汇报低。

修焱兵试探的问道：“五五分成？”

吴光耀摇摇，心里想到，自己现在才知道前世的李嘉诚、郑裕桐等的厉害之处；

他们在不知道未来的况下，让利给合作伙伴之多，是很多不敢想的；

也正是因为如此，那些有地皮的公司，才愿意和这几位合作！

比方说，前世的李嘉诚击败置地等公司，一举夺得地铁中环总站上面的高空物业权；

当时，李嘉诚成功的原因有两条：

第一，一改以往五五分成的惯例，地跌公司占51%，长江实业占49%，仅凭这一条就领先了其它地产公司。

第二，研究出地铁公司急需现金去修地铁，所以在投标书上面标明，所造商业写字楼全部尽快出售；仅凭这一点，就击败了置地只租不售的想法。

这一世，吴光耀的脑海里因为有未来的发展趋势，知道房价地价涨的厉害，所以别说让利给合作方51%，就是55%，自己都愿意！

毕竟，好地皮难寻！

而投的资金虽然多，但是地产一旦上涨，那点资金又算的了什么呢！

“五五分成就是他们失败的原因！我们的底线可以是只要45%的收益，具体多少，你可以去谈！当然，这些都是建造靓厦的前提下，别才会给你谈!”

其实，建筑费是绝对高于地价的；

但是有地皮，就是优势！

“是，老板！我一定会谈成香港会所大厦的旧楼重建的！”

“恩，你记住！香港的物业不过是在起步阶段而已，别怕现在吃亏！”

众听完，心里都在想，在港岛恐怕没有再有老板这种，对香港发展坚定的了！

和修焱兵谈完长实地产的事之后，吴光耀又和负责长江实业的黎星讨论起来。

“长江实业的资金况如何？”

“负债为1亿港币，账上还有5000万港币，财务状况非常良好！”

这就是港岛无不称赞的长江实业，很难想象，这么庞大的一个地产集团，居然负债很少；

其实，地产专业士轻而易举的能分析出来，因为长江实业抓住了每一次的机会！

地产低谷时，疯狂的拿地；

地产高峰时，疯狂的建房；

商业综合体，源源不断提供资金。

三个商业综合体、六幢甲级写字楼，