《建设用地批准书》；

第二步，向市级规划局办理《建设用地规划许可证》（第1证）；主要确认建设项目位置和范围，但范围内建筑内如何设计，在这里是不涉及的。

审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、 电业、供水等部门意见和规划主管部门意见，比如邮电部门，他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆，以免开工时被挖掘机不小心挖断了。

第三步，取得土地后，向国土局办理领取《国有土地使用证》（第2证），才算是正式取得土地；

应当先办理《建设用地规划许可证》，只有符合建设规划，才可以办理《国有土地使用证》。

《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。

很多，就很容易把这两者的先后顺序弄混。

第四步，规划设计，施工报建，提规划设计图，向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》（第3证）；

这个步骤涉及的东西就很多了，也是最耗费时间，主要是设计图纸，都要提审核，比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。

商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸，以供参考，像户型图和建筑图，都可以直接照抄，省了许多设计时间。

最合理最价比的户型图，地下室布置，节约了建造成本。

第五步，招标，寻找施工单位，向市级住建部领取《建设工程许可证》（第4证），开工建设。

第六步，打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后，申请《商品房销售(预售)许可证》（第5证），正式销售。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，

这个阶段，一般只有主建筑封顶后，银行才正式同意预业主办理银行贷款。

第七步，完工，商品房付时，涉及两书。

目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的，边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，这种形式存在一定的风险，但如果与政府关系好，问题则不大。

不管怎么样，开工所需要的四证要拿到手，通常需要几个月时间，少则1个月。

四证进程要看房开公司的款得快不快，规划图得快不快，最终看政府手续办得快不快。

像亿科有些新拍的土地，不到一个月项目已经开始在打桩了，说明四证拿得快，与当地政府关系好。

预售许可证也不急，那得开工后，房子达到预售要求才能申请得到。

流转资金周期影响年收益，所以每个进程都要尽量地缩短。

所以，昨天土地拍卖会完之后，商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。

接下来，还会让机灵的员工去相关部门走下关系。

就比如提的规划设计图，就由城市规划行政主管部门审核，如果说部门规定20个工作内完成就行，但如果赶一下，说不定几天时间就完成了。

商健在企业上过班，不说政府部门，就说企业的技术部门，有些，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工资，而且绩效工资占比也不高。

所以，如果送礼的话，光给领导是不行的，还得给活的。

有时候，在核心员工面前，领导说话都不中用。领导提醒我，但我就是在规则内慢慢，敷衍一下，反正领导也不知道具体要花多长时间。

想让我加班？

没门！

还真别说，有些员工就是这么叼。

在公司里，大部分领导位置呆不久，但核心员工，在公司反而显得更加重要，毕竟想找代替还是有些难度。

当然，事业单位或国企，则另说了，领导位置坐得还是很久的，说不定就是到退休。开除普通员工有些麻烦，还是能找普通员工麻烦。

商健不会让下属向政府员贿赂，犯法不说，说不定弄巧成拙，反正，因而异，因制宜。

等大家坐下来后，商健把未来社区的规划总图纸和相关文件给众审阅。

第3个证《建设工程规划许可证》的取证工作，现在就要着手开始准备设计了。

商健觉得几年后的未来社区很不错。

目前，很多小区都有如此的痛点：托幼和幼难、课外教育资源有限、停车难、出行不便、物流配套不完善、物业收费与服务品质不符合，等等。

而未来社区，可以解决以上难点。

未来社区就是以满足民美好生活向往为根本目的的民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市功能单元。

举个简单的说明，未来几年快递行业发达，也许快递员能把快递送到家门，但要等时间，少则一天，长则几天时间。

如果不用出门，在家拿起一块“社区服务”的平板电脑，选择购买油米酱醋等常消费品，只要几分钟时间，未来社区建造有输送轨道，无搬运小车从小区仓库自取物品，然后自动通过埋在小区地下的轨道，楼外安装的输送轨道，直接输送到门。

当然，输送的东西不能太重，购买的东西必须是仓库存有的常消耗品。

这种模式，直接把超市淘汰了。菜鸟送的包裹，快递员不用送到买家门，直接扔在无仓库，自动识别，然后无运输小车自动输送到家门的定点收纳箱。

这种社区服务的无搬运小车，在系统商店里，属于2020年的技术资料，在lv3就能购买到。

如果商健从商店购买相关的技术资料开发无搬运车的话，在13年，也是能实现的。

星辰房地产公司的第一个楼盘，一定要打响，建立良好的碑。

所以，建造的楼盘，一定要与其它房地产公司的不一样，有创新，划时代。

而未来社区，就是一部划时代的作品。

搞未来社区，建造成本会高一些，一个百亩的楼盘，可能要多花一亿元左右，划分到一千五百套房子身上，每平方成本要高六百块钱，那么，销售单价得高一千块以上。

如此划时代的楼盘，以商健的jian商脾，单价怎么可能只高一千块钱呢，不多卖几千块钱，都感觉对不住从商店买的资料。

几个房地产行业的高层，越看越震惊，频频称叹。

“真是好作品呀！划时代的产品。”

“未来社区，好！”

半个小时后，众看得差不多了，商健让大家发表看法：“说说看你们对小区规划的想法，设计部门未来的重点工作就是规划设计图设计，尽快把证拿到手，尽快动土开工。”

雁南飞看完未来社区的一些图纸和创意，欣喜地说：“董事长，先不说未来社区的创意，这套图纸设计得合理、妙，就拿这个89平方小户型来说，四四方方，建造容易；户门没有涉，设备放置，没有在卧室