之前在浦东新区做规土局副局长，今年年初刚调过来的。他在浦东的时候推过一个旧改项目，回迁比例做到了百分之六十五。他的施政纲领里有一句话：‘旧改不是把赶走，是让留下来。’百分之六十的回迁比例，刚好踩在他的政绩点上。”

她把一份打印好的文件推到老蔡面前，“这是他去年在浦东做的那个项目的案例。我已经让方敏把调整方案做好了，明天就可以报区里。蔡总，您做了十几年城市更新，比我更清楚拆迁补偿的成本结构。如果三户钉子户的补偿金上浮百分之十就能让整个项目提前半年回款，这笔账您应该比我先算过。”

老蔡张了张嘴，没有找到反驳的点。最后说了句“那个新领导不好说话”，声音比之前低了很多。她说她去谈。

“第二，商业运营板块需要独立融资。我们目前有三处核心商业物业：浦东的云上酒店、静安的商业综合体和陆家嘴的一栋甲级写字楼。这三处物业加起来估值大约六十亿，目前全部抵押在集团的银团贷款里。”

“把它们装进一个独立的spv，用spv来做经营物业贷，可以释放出大约十二到十五亿的流动。这笔钱一部分用来置换高成本的信托融资，一部分用来做商业物业的维护和升级，把租金坪效拉回行业均值以上。这件事，方敏已经在做了。”

方敏接过话。

“spv架构的初稿已经完成了，我正在和浦发、招行分别沟通。浦发的郑岚对独立spv的认可度比集团整体授信高得多，因为底层资产清晰、现金流可预测。如果推进顺利，两个月内可以完成第一笔放款。”

“第三，轻资产输出板块需要独立运营。陈则明手上的杨浦项目，设计方案没有问题，问题是之前和区里没谈拢产业导条件。我昨天去工地看了，也和陈总聊过。他的方案可以调整，在文创的基础上加一层数字科技的壳，把产业定位从‘文创综合体’改成‘数字科技与文化融合示范区’。”

“这两个定位在区里能拿到的政策支持力度是不一样的。有了明确的产业定位，产业导条件就好谈了。产业导条件谈下来，项目就能复工。项目复工，城市更新板块就有新增的在建面积，银行就能对项目的未来现金流有一个更积极的预期，这对我们整体的授信评估是有利的。”

陈则明在角落里轻轻点了一下。

沈今棠把笔记本合上，靠回椅背。

“这三件事，不是三个独立的方案，是一套连锁反应。长宁回款加速给集团注流动，商业spv释放抵押物给银行重建信心，杨浦复工给市场一个信号，云上没有死，云上还在动。”

“银行看到了流动，看到了净的资产结构，看到了在建项目的进度，他们对云上的风险评估才会降下来。风险评估降下来，融资成本才会降下来。融资成本降下来，我们才能从借新还旧的恶循环里跳出来。这就是我今天想跟各位讨论的方向。具体怎么落地，每一项都需要在座各位的专业判断。长宁的方案，蔡总和方总对接。商业spv，方总和章总牵。杨浦的产业导，陈总负责方案，我去和区里谈。我说完了。”